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La oportunidad en la crisis: “Hoy conviene construir”

Una cadena de hechos infortuitos, y otros no tanto, terminaron de afectar a un mercado que en 2017 parecía haber encontrado el camino de la solución para quienes buscan tener una casa propia. Los préstamos hipotecarios UVA fueron la herramienta básica para que los argentinos lleguen a comprar su vivienda, una opción que tardó décadas en llegar, y que finalmente se hizo realidad. Pero lamenmente duró poco tiempo y tras la devaluación de los últimos meses y el fuerte incremento en las tasas de interés, hoy calicar para obtener un préstamo ya no es apto para la clase media. Sin embargo en toda crisis aparecen oportunidades, y en Reporte Inmobiliario salimos a buscar que otras opciones existen en este momento en el mercado como destino final, y ver si la construcción aparece como la mejor salida para los inversores que se quieren refugiar en el ladrillo y que no quieren enfrentar valores del m2 final desproporcionados por la suba del dólar. “El costo de construcción no se ajustó con la velocidad del dólar, porque aunque existen componentes que están dolarizados, otros no. Por otro lado, si bien aún no se sabe con qué velocidad este índice se emparejará con el dólar (son ciclos largos), hoy es un buen momento para construir, dado que en algunos casos los costos de la construcción, vistos en dólares, han bajado”, explicó Alejandro Belio, director de Operaciones de TGLT. Dario López, del estudio Arquitectonika, fue por el mismo camino. “Nosotros estamos en derentes etapas de desarrollos. Algunas obras están terminadas y otras por arrancar, que son las más beneficiadas por la devaluación porque son fideicomisos al costo en pesos. En estos casos, volvieron los empresarios rápidamente a preguntar y a invertir “, explicó el directivo. En todos los casos consultados, el común denominador fue que, al otro día del gran salto que dio el dólar, y cuando el mismo seguía subiendo, los inversores ya estaban consultando sobre las obras que tenían en cartera para destinar sus fondos. Por eso en general coinciden: “La construcción al costo fue beneficiada” en este proceso. Más allá de la visión optimista, los desarrolladores aclaran que estos impactos deben analizarse con cautela en entornos de volatilidad y teniendo en cuenta que cada proyecto tiene sus especicidades. “En toda obra hay un porcentaje de materiales que está en dólares, como el hierro, aluminio, insumos eléctricos e iluminación, los cuales aumentaron. Pero lo que pasó fue que muchos precios tuvieron que bajar rápidamente porque el incremento de costo fue tan alto que todos los desarrolladores dejamos de comprar. Entonces los proveedores volvieron a llamarnos para negociar con un dólar a un valor promedio de 20 a 30 pesos. Ahí fue nuestra oportunidad de cerrar operaciones de compra con el dólar más bajo, lo que nos permitió trasladar un menor precio al comprador”, describió López. Otro tema que tienen muy en cuenta los desarrolladores es qué está sucediendo con el precio de los terrenos, los cuales siguen en dólares con una incidencia muy alta en el costo final de la obra. Sin embargo, reconocen que hay una mayor apertura a negociar, se aceptan contraofertas, y los valores se irán reacoando en la medida que el dólar no suba. “Más allá de todos los cambios, los fideicomisos que se están largando en este momento lo hacen con un valor de un 20 más bajo en pesos. Y si bien a largo plazo estarán afectados por el índice de la construcción, que es la medida para aumentarlos, el impacto no será tan fuerte como fue la devaluación”, aclararon desde otra desarrolladora. Proyectos con más oportunidades A futuro, las expectativas de los desarrolladores son bastante optimistas. “En TGLT confiamos en que el mercado se estabilizará y generará nuevamente movimiento en el mediano plazo. Nuestros procesos de desarrollo son largos y en línea a esta visión aspiramos a seguir creciendo en los dists segmentos del desarrollo inmobiliario, con proyectos de escala y calidad, que colaboren a la transformación de las ciudades donde actuamos, y a mejorar la forma en que la gente vive y trabaja”, explicaron en la compañía. En cuanto a los productos más buscados, hay coincidencia en que, en este escenario de cambios, la experiencia, trayectoria y conocimiento del mercado es cada vez más importante a la hora de tomar decisiones de inversión. “El mercado no tiene espacio para improvisados, ni para ensayos de prueba y error. Hay que comprar muy bien la tierra, que cada vez es más escasa y cara, y determinar con cuidado qué necesita la demanda. En TGLT, por ejemplo, la decisión fue ampliarse a nuevos segmentos, como oficinas y activos de renta. “Tenemos varios proyectos en desarrollo y seguimos analizando nuevas tierras y proyectos permanentemente. En esa línea, en octubre de 2017 adquirimos un terreno en Catalinas Norte II, a través de una subasta pública realizada por la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Actualmente, estamos en la etapa de definiciones de proyecto esperamos presentarlo al mercado en los próximos meses”, explicaron. López, por su parte, explicó que las zonas de los corredores norte y sur son las más buscadas. “Somos pioneros en Parque Patricios, pero son dos públicos derentes, y por eso hoy más que nunca se debe estudiar mucho el producto, las costumbres, el diseño. En el corredor norte el público es algo más demandante y exigente”, detalló. El otro tema que tienen en cuenta es pensar que destino le dará el comprador a la obra. Una cosa es si la compra para alquiler (ya que la renta sobre inversión es baja) o si es para vivir. “Hay que pensar en la rentabilidad del producto final. En este sentido, en muchas obras se están implementando nuevos sistemas de colectores solares y opciones más ecológicas, lo cual se traduce en un mayor costo al momento de invertir, pero el inquilino tendrá una baja en los gastos mensuales y eso permitirá una salida más amplia al producto”, comentaron en Arquitectónika. También observan que mucha gente prefiere edicios con los amenities básicos, como un Sum y parrilla, pero no quieren adicionales de poca utilidad, como puede ser un microcine, que termina encareciendo las expensas y después no tiene demanda. Lo mismo sucede con las cocheras, las cuales cada vez se compran menos porque los millennials, en general, piensan muy poco en tener auto. A futuro “Los tiempos cambiaron y la toma de decisión es más lenta, pero continuamos recibiendo consultas de potenciales clientes, especialmente ahora que el dólar parece estabilizarse. El mercado está expectante, pero activo”, explicaron en TGLT. Por otro lado, los desarrolladores aseguran que la Argentina posee una gran potencialidad como destino de inversiones por lo que se alienta a que continúen mio al mercado local como un escenario atractivo. Sin embargo, esto se realiza en un escenario más conservador, con números más finos y previsiones más prudentes. “Las obras son largas y siempre nos agarra un momento de incertidumbre, pero seguimos construyendo, estamos acostumbrados a esto. Hay que buscar un punto de equilibrio entre pérdida y ganancia, pero en general nunca se perdió. Es importante para los inversores que están apostando al mercado hace más de hace 15 años que siempre terminan ganando porque la tierra se sigue revalorizando”, finalizó López. Fuente: Reporte Inmobiliario

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